Что нужно знать о перепланировке квартиры?

14.06.2016

Далеко не каждый россиянин проживает сегодня в жилье, планировка которого полностью отвечает требованиям к комфорту. «Перекроить» внутреннее пространство помогает перепланировка. Существует ряд нюансов, о которых стоит помнить перед началом работ.

Принятие решения. Преимущества и недостатки

Решение о том, что квартира требует переустройства, каждый принимает на основе личных обстоятельств. Например, в семье появился малыш, которому неплохо было бы выделить собственную комнату. Или старший ребенок давно уже работает фрилансером, устроившись с ноутбуком на кухне, - он был бы рад даже крошечному кабинету.

Преимущества перепланировки очевидны. Она помогает:

  • расширить полезную площадь,
  • рационально эксплуатировать неиспользуемые ранее помещения,
  • организовать жизненное пространство максимально эргономично,
  • изменить типовой дизайн жилья на уникальный.

Существуют и негативные моменты. По экспертным оценкам одной из причин отказа от сделки купли-продажи может стать незаконная перепланировка, при которой работы не согласованы или проведены с нарушениями. Отмечается также, что не всегда обновленный облик жилья вызывает восторг у потенциального покупателя: не каждый готов заселиться в популярную сегодня квартиру-студию без изолированных комнат.

Нанесение красных линий на план БТИ не является, конечно, главной причиной несостоявшейся сделки, но на практике «выбивает» из списка претендентов-ипотечников. Скорее всего, придется искать тех, кто готов внести полную сумму за квартиру.

В ряде случаев планировка может быть выполнена таким образом, что узаконить ее будет невозможно, а, следовательно, и квартиру продать не удастся.

Виды перепланировок

Различают простую и сложную перепланировку. В первом случае работы выполняются без юридического согласования, по дизайн-проекту, который предполагает нанесение на план квартиры будущих изменений. Красным цветом выделяются снесенные конструкции, зеленым – вновь построенные. Простая перепланировка - это несущественные изменения ненесущих конструкций, в том числе:

  • объединение ванной комнаты и саунзла;
  • перенос дверного проема, расположенного в ненесущей стене;
  • перенос легких межкомнатных перегородок;
  • изменение конфигурации и габаритов оконных проемов.

При сложной перепланировке речь идет о несущих стенах и изменении схемы расположения коммуникаций. Для таких работ потребуется проект, выполненный лицензированной организацией с разрешением на оказание подобных услуг. Только с ним удастся получить законное «добро» на масштабный ремонт.

Данный вид переустройства может включать:

  • смену функциональной направленности помещения (например, ванная перемещается туда, где раньше была кухня);
  • замену оборудования и прокладку дополнительных коммуникационных сетей (например, газовая плита заменяется на электрическую или в ванной устанавливается водонакопитель);
  • монтаж лестниц (в многоуровневых квартирах);
  • реконструкцию пола (например, замена деревянных перекрытий на бетонную стяжку).

Что делать категорически запрещено

На основании требований Жилищного кодекса (статьи 25-29), Санитарных правил и прочих нормативных актов запрещается:

  • увеличивать или уменьшать площадь кухни, ванной и туалета за счет жилых помещений;
  • демонтировать стены (даже фрагментарно) при расширении балкона или лоджии,
  • перекрывать общую вентиляцию;
  • демонтировать стены, в том числе их части, между смежными квартирами;
  • размещать санузел над кухней или другими жилыми комнатами соседей снизу,
  • переносить кухню в жилое помещение;
  • разделять комнату на несколько, если в одном из новых помещений нет окна;
  • объединять комнату и кухню с газовой плитой (проблема устраняется в результате замены газового оборудования на электрическое).

В августе 2015 года Минстрой внес изменения в законопроект, предусматривающий наказание за незаконную перепланировку. Штрафы для граждан предлагается сохранить в том же размере (2-5 тысячи рублей), а вот для юридических и должностных лиц увеличить до 250-300 тысяч и 30-50 тысяч рублей, соответственно. Рассмотрение поправок запланировано на осеннюю думскую сессию.

Подготовка документов

Для получения разрешительной документации требуется предоставить:

  • заявление о намерении произвести переустройство;
  • техпаспорт квартиры из БТИ, полученный не позднее 3 лет назад (после истечения данного срока придется оформить новый документ);
  • заверенный проект, выполненный специализированной компанией;
  • свидетельство на право собственности из Росреестра (оригинал или заверенная у нотариуса копия);
  • документально подтвержденное согласие всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, в том числе и тех, кто не проживает постоянно.

Пакет документов передается в городскую или районную администрацию под расписку с перечнем принятых бумаг, а также подписью должностного лица и указанием его статуса. Вопрос должен быть рассмотрен специальной комиссией не позднее 45-дневного срока. В течение 3 дней заявителю сообщается о результате: разрешительная документация выдается лично или отправляется по почте.

Отказ в проведении перепланировки можно оспорить в судебном порядке. Его основными причинами становится неполный пакет документов, а также проектное нарушение действующего законодательства.

После проведения ремонтных работ, на которые отводится не более 4 месяцев, новый облик квартиры согласовывается в жилищной инспекции. Чтобы уложиться в отведенный срок и избежать простоев рекомендуется заранее просчитать бюджет, который потребуется для проведения ремонта. Если нарушений жилинспекцией не выявлено, выдается акт выполненных работ. Он потребуется в БТИ для получения нового техпаспорта.

Узаконить постфактум

При самовольной перепланировке придется либо устранить ее (статья 29 Жилищного кодекса), либо узаконить задним числом через суд. Последний вариант возможен, если в результате ремонта не было нарушено законодательство, а также не возникла угроза жизни и здоровью других жильцов. Для судебной процедуры потребуется:

  • написать заявление в районную или городскую судебную инстанцию;
  • приложить регистрационные документы, подтверждающие право собственности;
  • предоставить заключение Санэпидемнадзора и Пожарнадзора;
  • техпаспорт и экспертное заключение о состоянии несущих конструкций.

При долевой собственности все владельцы обязаны выступить в роли соистцов.

Если собственник бездействует, не желая узаконить перепланировку через суд или вернуть первоначальный облик квартиры, к нему применяются жесткие меры, вплоть до продажи жилья, находящегося в собственности, или расторжения договора соцнайма.

Поделиться
Оставить комментарий
Оставлять комментарии могут только
зарегистрированные пользователи