Федеральный закон 214 и нововведения 2016 года

29.06.2016

Еще лет десять назад практически в каждом новостном выпуске сообщалось об очередном пикете обманутых дольщиков. Сегодня такие случаи перешли в разряд трагических исключений. Причина тому – федеральный закон 214 (сокращенно – ФЗ-214). Если девелопер его игнорирует, совет может быть только один – обходить такого застройщика стороной.

Долевое строительство позволяет строительной компании возводить объект с привлечением денежных средств дольщиков (граждан). Дольщики получают возможность приобрести квадратные метры по более низкой цене на начальном этапе строительства, а девелоперы – дополнительные инвестиции в проект. Появление подобной схемы на рынке вполне объяснимо: она возникла во времена, когда кредиты предоставлялись с «запредельными ставками».

Преимущества для покупателя недвижимости

Действие федерального закона 214 началось 1 апреля 2005 года. В 2014 году в него были внесены существенные поправки, направленные на дополнительную защиту частных со-инвесторов. Так застройщик, выставляющий на продажу жилье в «недострое», обязан:

  • заручиться поддержкой банковского учреждения;
  • иметь соглашение со страховой фирмой;
  • или являться членом Общества взаимного страхования застройщиков (в этом случае обязательства перед дольщиками при банкротстве девелопера берут на себя другие участники Общества).

С октября 2015 года требования к страховым компаниям ужесточились. Они обязательно должны располагать собственными средствами (не менее 1 млрд.руб. при уставном капитале не менее 120 млн.рублей), а также иметь лицензию, подтверждающую право осуществлять добровольное страхование имущества. По мнению законодателей, это позволит «выбить» с рынка недобросовестных участников, которые страховали риски по заниженной ставке (до 0,15%).

Договор долевого участия включает ряд обязательных пунктов: предмет договора, сроки сдачи готового жилья, цены и порядок расчетов, гарантии и срок их исполнения, а также варианты, при которых застройщик выполнит свои договорные обязательства.

Если на первом этапе действия ФЗ-214, договор мог заключаться на любой стадии строительства (нередко люди платили за мифические квадратные метры), то сегодня девелопер обязан иметь разрешение на строительство, опубликованную проектную документацию и права на земельный участок. Прозрачность деятельности компании позволяет потенциальным покупателям убедиться в ее реальных намерениях, провести собственное исследование и принять взвешенное решение.

Обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре исключает двойные продажи одного и того же объекта. Закон также обязывает указывать в документе способы возврата средств дольщику при расторжении соглашения по инициативе одной из сторон.

ФЗ-214 не позволяет девелоперу изменять параметры объекта на любом из этапов строительства: уменьшать или увеличивать высотность дома, совершать перепланировку квартир и пр. Все данные заносятся в договор, и если до подписания акта приемки обнаружится, что квартира меньше по площади или в ней отсутствуют указанные в договоре приборы (например, батареи), то дольщик вправе потребовать устранить нарушения или даже вернуть внесенные средства в полном объеме.

Девелоперу не разрешается по своему усмотрению увеличивать стоимость квадратного метра. Он может попросить доплату при форс-мажорах, например, дефолте. Однако, оценивать ситуацию будет суд, который и вынесет окончательное решение.

В законе четко перечисляются причины, позволяющие покупателю расторгнуть договор. В этом случае застройщику придется не только вернуть частному со-инвестору внесенные средства, но и выплатить пени за использование его средств.

Реальное положение дел

Как известно, бюрократические процедуры в нашей стране могут длиться годами, поэтому некоторые застройщики начинают строительство, не имея полного пакета документов и получая разрешения постепенно.

Несоизмеримость неустоек, которые платит дольщик при задержке очередного взноса и девелопер при несвоевременной сдаче квартиры привела к тому, что застройщик сегодня все чаще включает в договор пункт о штрафах, которые обязуется выплатить дольщик при просрочке платежа.

Ужесточение требований к страховщикам привело к тому, что в первые дни после нововведения продажа жилья в рамках долевого участия фактически остановилась. Многие компании, выписывающие полис страхования по договорам участия в долевом строительстве, отказались от данного вида услуг. Ожидания прихода крупных компаний не оправдались. Сами же страховщики уверены, что защитить интересы дольщиков можно не страхованием, а ужесточением финансовых требований к девелоперам.

Несмотря на то, что долевое строительство в соответствии с ФЗ-214 – самый безопасный вариант покупки жилья в новостройке, однако и он не совершенен. Банкротство застройщика и замороженное строительство просчитать сложно, а после многолетнего блуждания по судебным инстанциям и возврата съеденных инфляцией денег, их на покупку похожей квартиры вряд ли хватит.

Возможно, именно из-за реальной ситуации, при которой в 62 городах страны находится 684 проблемных дома, весной 2014 года в правительстве снова заговорили о кардинальном реформировании ФЗ-214.

Что ожидает ФЗ-214 в 2016 году?

Летом 2015 года к вопросу о необходимости пересмотра ФЗ-214, а, возможно, и полному отказу от механизма долевого строительства с привлечением средств частных лиц снова вернулись.

Обсуждается вариант, при котором с 2016 по 2020 годы будет действовать переходный период: застройщики смогут получать финансирование не напрямую от дольщиков, а через банки. Все средства будут переводиться через специальные банковские счета и под гарантии финансового учреждения. В 2020 году от схемы долевого строительства в нынешнем виде планируют отказаться совсем. Застройщик будет обязан продавать только готовое жилье.

Возможность использования частных инвестиций на нулевом этапе строительства могут оставить и после 2020 года, но как на практике обновленная схема будет работать «еще предстоит придумать». Один из вариантов – деньги дольщика, полученные в начале строительства, сохранит банк, и передаст их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Правда, такая схема, по мнению застройщиков, приведет к удорожанию «квадратов» и кредитов.

С отменой долевого строительства появляется слишком много вопросов. Во-первых, банки готовы поручиться далеко не за каждого застройщика. На сегодняшний день успешно работают по такой схеме всего несколько крупных девелоперов, финансирование которых осуществляют Сбербанк и ВТБ. А как быть остальным?

Во-вторых, если обанкротился застройщик, то кто даст гарантии, что та же участь не постигнет его страховщика, а у банка не отзовут лицензию?

В-третьих, на практике оказывается, что большинство банков на данный момент не могут предоставить застройщику выгодную альтернативу и не готовы давать гарантии на начальном этапе строительства.

Но даже если банки с начала следующего года начнут собирать средства дольщиков и контролировать их целевое использование, то каковы будут их условия? Захотят ли дольщики нести средства в банк? Удастся ли застройщикам избежать простоев из-за решения текущих вопросов с банковскими служащими?

Сегодня 50% новостроек в России строится на средства дольщиков. При ликвидации системы многие игроки покинут рынок, а темпы строительства резко упадут. Ряд экспертов прогнозирует 20-30% рост цен на новостройки, другие заявляют о неизбежном удорожании на 50%. Большинство же участников рынка уверены, что появление обманутых дольщиков сегодня связано не с содержанием ФЗ-214, а с тем, что его по-прежнему не все добросовестно выполняют.

Новая информация об ужесточении требований к застройщикам

Поделиться
Оставить комментарий
Оставлять комментарии могут только
зарегистрированные пользователи
-
-