Одним из распространенных вариантов приобретения квартиры на первичном рынке является сделка по договору переуступки прав. Какие сложности могут возникнуть у нового собственника, и на что следует обратить внимание?
Механизм сделки
Предметом сделки (цессии) становятся права и обязанности по объекту недвижимости (квартире) в доме, находящемся на завершающей стадии строительства. В качестве сторон соглашения выступают еще не вступивший в права собственности дольщик и новый покупатель – будущий владелец квартиры. Третьей стороной может являться застройщик.
Причина популярности
Цессия – один из самых популярных способов инвестировать средства в недвижимость. Купив квадратные метры на этапе котлована, спустя время их можно выгодно продать.
Немало и тех, кто пару лет назад приобрел квартиру для себя, но изменение планов и обстоятельств вынуждает сегодня продать жилье. Если дольщик расторгает договор долевого участия, он обязан выплатить неустойку застройщику, передача же права позволяет не только вернуть вложенные деньги, но и, зачастую, с лихвой их компенсировать.
Для желающих купить квартиру в новостройке цессия позволяет сэкономить. Существенно снижать цены дольщиков заставляет законодательство (ст.11 Ф-214), где четко указано, что договор переуступки возможен только до момента сдачи жилья и подписания акта приемки. Дисконт может достигать 20% от стоимости, установленной застройщиком.
«Подводные камни»
Несмотря на законность процедуры переуступки права, во время оформления документов требуется предельная осмотрительность.
Во-первых, договор переуступки права всегда оформляется в письменном виде. Все положения цессии регламентированы ст.382-390 ГК РФ. Необходимо тщательно изучить договор долевого участия, ведь права и обязанности сторон прописаны в нем.
Во-вторых, оба договора (и долевого участия, и переуступки права) должны пройти процедуру госрегистрации, которая подтвердит их законность и достоверность. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой договора долевого участия признают в суде недействительным, а значит незаконным и договор передачи права. В этом случае застройщик будет освобожден от каких-либо обязательств.
В-третьих, обратить внимание на то, есть ли в основном договоре запрет на уступку права третьему лицу. Часто возникает вопрос: стоит ли привлекать застройщика при оформлении сделки? Если в договоре долевого участия прописана необходимость получения разрешения от застройщика на передачу прав, то сделать это придется. Но даже если подобного пункта нет, юристы рекомендуют все равно согласовывать действия с застройщиком. Будущему владельцу будет не лишним убедиться, что дольщик (продавец) сообщил застройщику о своем намерении передать права. Иначе – после сдачи дома собственником квартиры может стать тот дольщик, который заключил договор с застройщиком, а не человек, кому были переданы права.
В случаях, если дольщик выплатил не всю стоимость жилья, одобрение сделки застройщиком потребуется обязательно. При этом в договор переуступки добавится отдельный пункт о долговых обязательствах.
Наконец, следует понимать, что новый хозяин получает не только права, но и обязанности, а также берет на себя все риски. Поэтому следует тщательно изучить проектную декларацию в последней версии, платежную документацию (сверить платежи дольщика и поступления застройщика по акту взаиморасчетов), проверить разрешительную документацию на строительство, техусловия на подключение коммуникаций.
И еще: новому правообладателю необходимо убедиться, что все документы ему переданы, а именно:
- оригинал договора долевого участия с госрегистрацией;
- оригиналы допсоглашений к основному договору с госрегистрацией;
- оригиналы дополнительных договоров по квартире (если были);
- полный пакет документов по вопросам, связанным с квартирой (запросы, претензии, заявления, ответы госучреждений и застройщика и пр.);
- оригинал акта взаиморасчетов между застройщиком и продавцов и платежные документы (банковские выписки при безналичных расчетах, квитанции с печатью застройщика при наличной оплате).
Вместо заключения
- Дольщик может передать права и обязанности на один многокомнатный объект недвижимости нескольких лицам.
- Комиссия застройщика за согласование документации составляет 1-5%, которые две другие стороны оплачивают поровну.
- Передача денежных средств осуществляется через банковскую ячейку. После оформления договора на покупателя, продавец сможет забрать оттуда деньги.
Доход от реализации переуступки права облагается налогом на основании ст.208 НК РФ. С покупателя и застройщика налог не взимается. Сегодня на рынке представлено множество компаний, которые осуществляют юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, например - www.safe-estate.ru одна из них, работающая на рынке Москвы и области.
Образцы договоров переуступки прав
 |
 |
 |
